3月22日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年度業(yè)績公告。根據(jù)公告披露，龍湖集團(tuán)在2023年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1807.4億元，實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益凈利113.5億元，每股收益1.83元。

2021年下半年，下行周期的寒風(fēng)呼嘯而來，此后，房地產(chǎn)市場有感知的春天，只有2023年上半年里的零星光景。對于風(fēng)雨飄搖的房企來說，回溫的時光屬實(shí)太短暫了。當(dāng)時間進(jìn)入到2023年下半年，房地產(chǎn)市場仿佛再度按下暫停鍵，在一次又一次的巨大震撼里，信心漸漸成為了驚弓之鳥。

龍湖的成績單里，有一份難得的慰藉。在2023年，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債下降7.4%，各業(yè)務(wù)航道保持正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，以及多次的提前還債……在一系列操作中所能看到的，是龍湖在應(yīng)對行業(yè)波動周期時，采取的動作有序且有章法。

兩周前，龍湖集團(tuán)曾通過業(yè)績預(yù)告，劇透了2023年的業(yè)績表現(xiàn)，此后的兩個交易日，龍湖集團(tuán)的股價大漲近16%，截至3月21日，龍湖集團(tuán)自發(fā)布業(yè)績預(yù)告后累計漲幅超過13%。

資本的選擇未必正確，但貴在目標(biāo)單純且清晰。在暗牌出盡、全場明牌的情況下，能夠左右資本選擇的，只有他們對這家企業(yè)未來的預(yù)期。

新循環(huán)打破舊閉環(huán)

房企們的煎熬時刻，已經(jīng)持續(xù)兩年。

這是失去土地紅利與金融紅利的兩年。何以繼續(xù)生存與發(fā)展，是壓在房企頭上劃時代的難題。

在龍湖2023年的財報里，可以捋出一條清晰的“減脂”主線。

根據(jù)披露，截至2023年末，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，同比下降約5個百分點(diǎn)；有息負(fù)債余額1926.5億元，較2022年下降154億元；有息負(fù)債中，銀行資金占比77%，外資占比17.7%，均已作掉期處理；平均合同借貸年限進(jìn)一步延長到7.85年，平均融資成本僅為4.24%。

降低負(fù)債規(guī)模、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，龍湖選擇以決絕的方式縮表，緩解周期波動帶來的沖擊。而龍湖對于風(fēng)險的敏感度以及縮表的主動選擇，也明顯早于同行。數(shù)據(jù)顯示，2022年，龍湖的有息負(fù)債余額為人民幣2080億元，相比21年末壓降139億元。

不僅如此，2023年，龍湖還多次提前還債：在7-8月份提前償還了84億元境內(nèi)債，在年內(nèi)有序鋪排、提前償還了153億港元的銀團(tuán)貸款，諸如此類，龍湖反復(fù)用一種略顯“極端”的方式，強(qiáng)調(diào)壓降負(fù)債的決心。

縮表無疑是一個艱難的過程，但龍湖是有底氣做選擇的。截至2023年末，龍湖集團(tuán)銀行貸款授信超過2000億元，公司債、住房租賃專項貸、中期票據(jù)、境外貸款/美元債等各項融資渠道，均保有尚未使用的額度。

沒有告別，就沒有新生，龍湖自然深諳這個道理。報告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五個航道，均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營現(xiàn)金流。根據(jù)披露，在2023年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營性現(xiàn)金流35億元。

擺脫高負(fù)債驅(qū)動的龍湖，用主動壓降債務(wù)、內(nèi)生驅(qū)動的循環(huán)，打破曾經(jīng)地產(chǎn)行業(yè)由規(guī)模、杠桿建立的閉環(huán)，并在2023年驗(yàn)證了這條路徑的行之有效。一個佐證是，在不依靠負(fù)債增加的前提下，龍湖仍有余力在土地市場尋找合適的時機(jī)強(qiáng)化布局。根據(jù)披露，在2023年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一二線城市新增土儲31幅，全年新增土地儲備總建筑面積為266萬平方米，權(quán)益地價為259萬平方米。

在2024年，新的循環(huán)仍在繼續(xù)。3月8日，龍湖提前9個月兌付了兩只CMBS產(chǎn)品“20天祥優(yōu)”、“20天祥次”，涉及總規(guī)模46.1億元。除該次CMBS之外，龍湖方面透露今年已經(jīng)兌付或提前兌付的境內(nèi)債達(dá)57億元。

至此，龍湖帶來兩個好消息：截至2024年末，龍湖年內(nèi)待償還的公開債券規(guī)模僅剩60億元；以及到2026年底，龍湖再無到期的境外公開債券。

動能換擋

基于持續(xù)多年對經(jīng)營性業(yè)務(wù)的投入，以及運(yùn)營及服務(wù)能力與經(jīng)驗(yàn)的積淀，2023年初，龍湖集團(tuán)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊格局，被清晰地展現(xiàn)在外界眼前。

此后的一年里，“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”成為各大房企津津樂道的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其中最值得稱道的，是三大業(yè)務(wù)板塊從理論上講通了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的邏輯——開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大類業(yè)務(wù)，匹配了不同的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，無論是增量時代、存量時代，房企皆有相匹配的業(yè)務(wù)與之對應(yīng)。

相較于房企最為熟悉的開發(fā)業(yè)務(wù)，三大業(yè)務(wù)板塊的后兩者被龍湖統(tǒng)稱為經(jīng)營性業(yè)務(wù)，也是被行業(yè)內(nèi)最為關(guān)注并希望復(fù)制的板塊。

20多年前，龍湖推開了一扇窄門。以不使用非標(biāo)融資、放緩開發(fā)規(guī)模增速等為代價，換來了穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)與近百座商場為代表的豐富資產(chǎn)及業(yè)務(wù)矩陣。

2023年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營和服務(wù)收入同比上漲5.7%至248.8億元，覆蓋股息及利息倍數(shù)1.55倍。數(shù)字之下的含義是，在保持整體融資規(guī)模不變的前提下，龍湖僅憑當(dāng)期的運(yùn)營、服務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成，就已經(jīng)讓永續(xù)經(jīng)營有了可能。

而經(jīng)營性業(yè)務(wù)的價值，在波動的周期下，還在不斷改寫。

比如，龍湖可以借到“便宜”的錢曾經(jīng)令業(yè)界所稱羨，能以央國企的成本完成融資，在資金成本動輒10%以上的金融狂熱年代，無疑是多數(shù)房企求而不得的；而現(xiàn)在，業(yè)界依然羨慕龍湖可以“借到”便宜的錢——在2023年，龍湖依托商業(yè)等自持資產(chǎn)，增加了174億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，平均融資成本僅為3.65%且融資期限長，成為改善債務(wù)結(jié)構(gòu)的重要倚仗。

當(dāng)然，更關(guān)鍵的是對利潤的反哺。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受到周期波及，本期龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入的占比13.8%，利潤占比超過了六成。從減少對地產(chǎn)板塊的依賴，到與地產(chǎn)板塊同行并進(jìn)，再到在利潤層面補(bǔ)位地產(chǎn)板塊，龍湖在債務(wù)驅(qū)動轉(zhuǎn)向內(nèi)生發(fā)展之外，依靠成熟的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了發(fā)展動能轉(zhuǎn)換，完成了又一次換擋。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)的培育是一場滾雪球式的游戲，最驚人的不是一次酣暢淋漓的勝利，而是優(yōu)勢的長久積累。截至2023年底，龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)中的商業(yè)投資，累計開業(yè)運(yùn)營的購物中心88座，在2024年，累計開業(yè)購物中心的數(shù)字將正式超過百座；長租公寓品牌冠寓，截至2023年末，累計開業(yè)房間數(shù)12.3萬間，在冠寓之外，航道業(yè)務(wù)基于資管能力衍生出服務(wù)式公寓、活力街區(qū)-歡肆等全新業(yè)態(tài)；服務(wù)業(yè)務(wù)中的龍湖智創(chuàng)生活在小米產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、姑蘇古城等城市服務(wù)領(lǐng)域，延伸服務(wù)半徑；而“智慧營造”品牌——龍湖龍智造在2023年實(shí)現(xiàn)營收同比增長66%，以全業(yè)態(tài)、全周期的智慧營造能力，在品牌發(fā)布一周年后，即快速躋身代建行業(yè)頭部陣營。

巨大的慣性配合龐大的動能，龍湖在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展命題上，定然不會放緩腳步。對于未來，龍湖給出了自己的期待，“如果有一天經(jīng)營性收入能夠過半，那時整個轉(zhuǎn)型就真正完成了。”

回到眼前，在2024年的3月，一個無比期待春天的春天里，可以看到，此刻的龍湖已經(jīng)找到了抵御寒氣的方法。

蛻變的蝶

在地產(chǎn)行業(yè)，龍湖講述了一個新鮮且性感的故事。當(dāng)然，相似的故事放在全球、全行業(yè)的背景下，其實(shí)并不罕見。

十余年前，流媒體巨頭奈飛在完成早期用戶池的積累后，將最大一部分精力、財力，用于電影電視劇集的原創(chuàng)，以及與影視結(jié)合的游戲制作之上。彼時，奈飛想要借助這個轉(zhuǎn)型，持續(xù)強(qiáng)化平臺的差異化與影響力，用更多觸點(diǎn)讓自身變得獨(dú)一無二。

事實(shí)證明，奈飛的策略是成功的。十多年后，奈飛的影視原創(chuàng)能力達(dá)到了迪士尼等老牌影視企業(yè)亦要平視的地位，而有了額外能力的加持，奈飛坐穩(wěn)了全球最大流媒體的寶座，最新市值也超過2000億美元。

無疑，內(nèi)容層面不斷豐盛，是一個商業(yè)邏輯從簡單到復(fù)雜的階段，更是持續(xù)樹立壁壘的過程。如果要再補(bǔ)充一個條件，即是復(fù)雜的加法運(yùn)算中，依然能遵循一條清晰的主線——正如奈飛創(chuàng)始人所述，在這個專注娛樂的平臺上，用戶甚至找不到一條烹飪的視頻。

從扎根20余年的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)投資，再到相對年輕的長租公寓與智慧營造，龍湖在過往的三十年，構(gòu)建了服務(wù)千萬人的三大業(yè)務(wù)板塊與“一個龍湖”生態(tài)體系。

遵循著城市美好生活的主線，龍湖集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊的豐富場景與服務(wù)，像無數(shù)質(zhì)子彼此相連，構(gòu)建出一個極為穩(wěn)定且蘊(yùn)含巨大能量的分子式。由此產(chǎn)生的客戶粘性與品牌效應(yīng)，是龍湖的一項重要隱性價值，更是一道保護(hù)核心競爭力的巨大壁壘。

在2023年，龍湖將這些“微小”的質(zhì)子展開，依循高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略指引，在其中注入或時尚、或溫情、或智慧等等新的內(nèi)容，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的質(zhì)量。

因此，在2023年，我們可以看到，龍湖在一二線核心城市落地的全新項目，有云河頌、御湖境、青云闕、硯熙臺等不同氣質(zhì)風(fēng)格的全新高端產(chǎn)品線，正迅速收獲著市場的認(rèn)可，其在2023年首開的35個全新項目，當(dāng)年平均去化率接近70%；旗下的商場內(nèi)外煥新，除傳統(tǒng)Mall的形態(tài)之外，還有Mall+街區(qū)的蘇州獅山天街、純街區(qū)的江灣里Meet678以及復(fù)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)等全新的商業(yè)場景，產(chǎn)品形態(tài)持續(xù)創(chuàng)新且多樣化，期末出租率從期初的93%提升至96%，營業(yè)額整體同比增長49%，日均客流同比增長32%；長租公寓業(yè)務(wù)的營收不斷增長，盈利愈加穩(wěn)固，產(chǎn)品及服務(wù)迭代至4.0，全新活力街區(qū)歡肆首個項目將于年內(nèi)亮相；龍湖智創(chuàng)生活則進(jìn)入服務(wù)難度更高，且毛利率也更高的商業(yè)、寫字樓等城市場景，截至2023年末，商寫服務(wù)面積占比達(dá)到28%，攜手更多名企、大廠，并在服務(wù)精度發(fā)力；龍湖龍智造，成為龍湖新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體與出口，與中鐵城投集團(tuán)、中國東方、清華大學(xué)、螞蟻集團(tuán)等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好合作關(guān)系。

如果說，從時代紅利到內(nèi)生式增長，龍湖通過債務(wù)的主動壓降，將自身縮到了一支“繭”中，那么，通過踐行高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略形成的新動能，即是龍湖在最大限度地抵御外界干擾的同時，生長出的一雙翅膀。

最后，將眼光重新落回數(shù)據(jù)本身，113.5億元的核心凈利放眼當(dāng)今的行業(yè)，依然是個天文數(shù)字。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，龍湖依然是行業(yè)內(nèi)5家利潤過百億元的企業(yè)之一，與華潤、中海、保利、萬科等央國資背景的房企，位列同一陣營的利潤塔尖。

正如野村證券研報所述，在經(jīng)過2023年的調(diào)整后，預(yù)計2024年龍湖集團(tuán)盈利增長持平，并在2025年實(shí)現(xiàn)溫和復(fù)蘇。在高質(zhì)量發(fā)展的路徑下，2023年的業(yè)績將成為龍湖的新起點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨蛻變，龍湖在等待翅膀真正舒展的一刻，從內(nèi)向外，沖破堅硬的繭殼。

破繭成蝶。