近日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（HK:00960，下稱(chēng)“龍湖集團(tuán)”或“龍湖”）發(fā)布了2023年未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。2023年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.7億元，同比增加6.28%；其中運(yùn)營(yíng)收入約129.4億元，服務(wù)收入約119.3億元。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2023年度的合同銷(xiāo)售總金額為1734.9億元，較2022年的2015.9億元下降13.94%；合同銷(xiāo)售面積為1079.6萬(wàn)平方米，較2022年的1304.7萬(wàn)平方米下降17.25%，多項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)均出現(xiàn)下滑。

僅就2023年12月來(lái)看，龍湖集團(tuán)的合同銷(xiāo)售金額為113.1億元，同比下降38.43%；合同銷(xiāo)售面積96.6萬(wàn)平方米，同比下降42.33%；權(quán)益合同銷(xiāo)售金額76.4億元，同比下降32.03%；權(quán)益合同銷(xiāo)售面積70.7萬(wàn)平方米，同比下降31.02%。

不難發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)正面臨著銷(xiāo)售壓力下復(fù)蘇的不確定性。但與此同時(shí)，該公司也在尋求自救。另外，伴隨著銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不振，龍湖集團(tuán)在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂是“慘不忍睹”。

2024年初至今，龍湖集團(tuán)的股價(jià)整體呈下滑態(tài)勢(shì)。截至2024年1月22日收盤(pán)，龍湖集團(tuán)的股價(jià)報(bào)收7.92港元/股，較年初累計(jì)下跌36.64%。

一、銷(xiāo)售金額降幅明顯

按照區(qū)域劃分，龍湖集團(tuán)2023年在長(zhǎng)三角區(qū)域的銷(xiāo)售規(guī)模最大，但合同銷(xiāo)售金額的降幅也最為明顯，由截至2022年末的775.8億元降至2023年末的500.7億元，同比下降35.46%。

龍湖集團(tuán)于環(huán)渤海區(qū)域銷(xiāo)售377.7億元，長(zhǎng)三角區(qū)域銷(xiāo)售500.7億元，華中區(qū)域銷(xiāo)售158.6億元，華南區(qū)域銷(xiāo)售205.4億元，均較2022年末存在不同程度的下滑。不過(guò)，西部區(qū)域的合同銷(xiāo)售金額達(dá)到492.5億元，同比增長(zhǎng)25.03%。

實(shí)際上，收入結(jié)構(gòu)的變化也能在龍湖集團(tuán)2023年中報(bào)中窺見(jiàn)一二。該公司2023年上半年的合同銷(xiāo)售金額為985.2億元，較2022年同期的858.1億元增長(zhǎng)14.81%；銷(xiāo)售總建筑面積579.9萬(wàn)平方米，較2022年的518.5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)11.84%。

貝多財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域的收入?yún)s由2022年上半年的296.7億元降至290.6億元，收入占比不及30%。相比之下，來(lái)自西部區(qū)域的收入由2022年上半年的171.2億元增長(zhǎng)30.90%至224.1億元，占比升至26.4%。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士透露，龍湖集團(tuán)計(jì)劃將龍湖南京公司與龍湖合肥公司合并為合寧公司，新公司負(fù)責(zé)人為原合肥城市總陳濤，原南京城市總閆強(qiáng)另有安排。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年龍湖集團(tuán)在南京和合肥分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額60.89億元和75.07億元，分別排名第十一和第九。相關(guān)信息顯示，龍湖集團(tuán)在合肥的住宅市場(chǎng)交易活躍，而南京在商業(yè)消費(fèi)方面更為強(qiáng)勁，二者業(yè)務(wù)各有側(cè)重。

換句話說(shuō)，龍湖集團(tuán)的合并戰(zhàn)略不存在一方吞并另一方的風(fēng)險(xiǎn)，而是計(jì)劃通過(guò)整合領(lǐng)近地區(qū)資源、調(diào)整內(nèi)部組織架構(gòu)的方式，以“1+1＞2”的效果提升行業(yè)價(jià)值，激發(fā)市場(chǎng)潛能。

實(shí)際上，龍湖集團(tuán)對(duì)長(zhǎng)三角市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)布局改革由來(lái)已久，龍湖滬蘇公司于2022年9月合并龍湖蘇南公司，合并后仍稱(chēng)“滬蘇公司”，原蘇南公司則降級(jí)為事業(yè)部。

此外，龍湖集團(tuán)還于2022年11月還將部分職能部門(mén)將從北京搬至上海，主要涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資和長(zhǎng)租公寓三大業(yè)務(wù)航道。而2024年組織變動(dòng)第一槍又于于長(zhǎng)三角地區(qū)打響，足以看出龍湖對(duì)該區(qū)域發(fā)展的重視程度。

二、加碼土地儲(chǔ)備

此前財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)截至2023年6月末的土地儲(chǔ)備合計(jì)5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3816萬(wàn)平方米，87%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。期內(nèi)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為257萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為184萬(wàn)平方米。

在此基礎(chǔ)上，龍湖集團(tuán)繼續(xù)囤積土地儲(chǔ)備，于2023年12月新增錢(qián)塘區(qū)下沙地塊、郫都犀浦24畝地塊共兩塊土地，總建筑面積19.60萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積18.40萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)28.57億元。

其中，錢(qián)塘區(qū)下沙地塊曾在第8批次土拍的前一天（2023年7月17日）因故終止掛牌。彼時(shí)有房企投資人士坦言，這塊地的用地屬性為住宅兼容商務(wù)商業(yè)，其中商業(yè)商務(wù)部分的建筑面積近20000㎡，所需的建造、運(yùn)營(yíng)成本不容小覷。

根據(jù)公示，龍湖集團(tuán)將在北側(cè)JS0405-25地塊內(nèi)規(guī)劃建造10幢高層住宅，含2幢16F、4幢17F、和4幢25F；在南側(cè)JS0405-35地塊內(nèi)規(guī)劃建造7幢25-26F高層住宅和1個(gè)集中式商業(yè)中心，可謂是下足了功夫。

12月15日，龍湖集團(tuán)旗下的成都辰琨置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“辰琨置業(yè)”）以2.91億元的總價(jià)競(jìng)得四川省郫都區(qū)犀浦街道兩河社區(qū)集體24.1畝宅邸，起拍樓面價(jià)7200元/㎡，成交樓面價(jià)7250元/㎡，溢價(jià)率0.69%。

而在10月26日的成都限價(jià)土拍中，辰琨置業(yè)還以7400元/㎡的樓面價(jià)，購(gòu)得位于天河路與紅光大道交匯處的21畝宅地。據(jù)出讓文件，競(jìng)得人須利用出讓宗地外一宗7420㎡國(guó)有建設(shè)用地，按相關(guān)要求出資建設(shè)配套道路，建成后無(wú)償移交。

中指研究院數(shù)據(jù)亦顯示，龍湖集團(tuán)2023年累計(jì)獲得31宗土地，總建筑面積超340萬(wàn)平方米，總地價(jià)逾360億元，權(quán)益地價(jià)近252億元，是民營(yíng)房企中拿地金額最多的公司，且土地主要集中在一線及強(qiáng)二線城市補(bǔ)倉(cāng)，頗具市場(chǎng)潛力。

三、再發(fā)中期票據(jù)

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平曾于2022年在投資者交流會(huì)上稱(chēng)：“未來(lái)5年，龍湖的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比過(guò)半，收入占整個(gè)集團(tuán)的30%。到那個(gè)時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)龍湖就完成了去地產(chǎn)化。”

但就龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀而言，去地產(chǎn)化并不算容易。2023年上半年，龍湖集團(tuán)的總收入為620.44億元，其中來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入為498.69億元，占總收入的80.38%；而來(lái)自服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為58.43億元，僅占總收入的9.42%。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)的總負(fù)債由2018年的3268.86億元上升至2021年的6537.73億元，2022年的總負(fù)債回落至5535.95億元。2023年上半年，龍湖集團(tuán)的總負(fù)債為5392.1億元，較2022年同期收窄18.71%，仍處在較高水平。

截至2023年6月末的，龍湖集團(tuán)的綜合借貸為2070.9億元，在手現(xiàn)金為724.3億元；凈負(fù)債率為57.2%，較2022年底的58.1%收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，亦有所下降。

2023年12月18日，龍湖集團(tuán)曾發(fā)布公告稱(chēng)，該公司間接全資附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（下稱(chēng)“重慶龍湖”）完成中期票據(jù)“23龍湖企業(yè)MTN002”的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為12億元，為期三年，票面利率為3.66%。

根據(jù)重慶龍湖披露的募集說(shuō)明書(shū)，本次債券募集資金中50%擬用于補(bǔ)充公司流動(dòng)性資金，其余50%擬用于項(xiàng)目建設(shè)、償還債務(wù)融資工具。在此之前，龍湖集團(tuán)已發(fā)行3期中債增信債券，累計(jì)規(guī)模達(dá)到46億元。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)不斷加快還貸腳步，已于12月20日提前償還20億港元銀團(tuán)貸款，該筆貸款總額為153億港元，到期時(shí)間為2024年1月，此前已提前償還133億港元。換而言之，這筆境外貸款已在2023年內(nèi)全部提前還清。

龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，2025年前，龍湖集團(tuán)將無(wú)到期需償還的境外銀團(tuán)貸款；至2027年前，亦無(wú)到期美元債。另外，龍湖已無(wú)存續(xù)的供應(yīng)鏈ABS，商票目前也已清零，中短期償債壓力較小。

四、股價(jià)屢創(chuàng)新低

特別說(shuō)明的是，龍湖集團(tuán)在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)也令投資者不滿。

2024年初至今，龍湖集團(tuán)的股價(jià)整體呈走低態(tài)勢(shì)。2024年1月22日盤(pán)中，該公司的股價(jià)曾一度報(bào)7.89港元/股，再創(chuàng)52周（一年）內(nèi)新低。截至收盤(pán)，報(bào)收7.92港元/股，較年初累計(jì)下跌36.64%，對(duì)應(yīng)的總市值約為522億港元。

相比之下，龍湖集團(tuán)在2023年11月24日盤(pán)中曾報(bào)15.25港元/股。這意味著，其股價(jià)在過(guò)去兩個(gè)月已經(jīng)累計(jì)下跌約48.1%，市值相對(duì)減少了483億港元（約合人民幣445億元）。

目前，龍湖集團(tuán)的實(shí)際控制人仍是吳亞軍。據(jù)龍湖集團(tuán)2023年中期報(bào)告披露，截至2023年6月30日，吳亞軍（女）持股42.945%，蔡奎（男）持股21.337%。據(jù)貝多財(cái)經(jīng)了解，蔡奎、吳亞軍曾是夫妻關(guān)系，于2012年離婚。

值得一提的是，吳亞軍曾于2018年11月將原由吳氏家族信托所持的龍湖集團(tuán)股權(quán)全部轉(zhuǎn)至其女兒蔡馨儀的XTH信托。不過(guò)，該部分股權(quán)對(duì)應(yīng)的投票權(quán)仍在吳亞軍手中。

在2023年3月舉辦的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上市，面對(duì)“吳亞軍目前在公司角色如何”的問(wèn)題，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平表示，“吳總是我們最大的股東和集團(tuán)戰(zhàn)略顧問(wèn)，給我們提出寶貴的意見(jiàn)，未來(lái)她會(huì)堅(jiān)定支持管理層”。

公開(kāi)信息顯示，吳亞軍于2022年10月28日宣布因年齡及身體的原因，辭任該公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席。辭職后，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席將由執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平出任。

吳亞軍曾稱(chēng)，其將主要從兩方面關(guān)注公司發(fā)展，包括對(duì)龍湖商業(yè)模式提出建議，以及公司怎么尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)、怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)，吳亞軍表示，將會(huì)與管理層保持溝通，也愿意接受管理團(tuán)隊(duì)的咨詢(xún)。

彼時(shí)，距離陳序平出任龍湖集團(tuán)CEO一職才8個(gè)月的時(shí)間。吳亞軍曾稱(chēng)，“新任CEO（注：即陳序平）給了我們非常多驚喜，他能做得這么好，是超出我預(yù)期的。”

而在當(dāng)下，陳序平交出的成績(jī)單或難讓股東滿意。