2023年12月25日，上海交易所披露，中信證券-建發(fā)-紅星美凱龍上海全球家居1號店南館項目已經(jīng)獲得反饋更新，計劃發(fā)行總額為人民幣36.41億元。若發(fā)行成功，這將在一定程度上緩解紅星美凱龍的債務(wù)壓力。

但債務(wù)違約歷史以及紅星美凱龍下滑的業(yè)績，讓這個融資項目的前景難以預(yù)料。

債務(wù)高企下，紅星美凱龍賣身建發(fā)股份

紅星美凱龍曾是國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的連鎖家居商場龍頭，早期通過“買地-招商-收租-運營-物業(yè)升值-抵押物業(yè)-再買地”的玩法，享受到了地產(chǎn)增值紅利。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，紅星美凱龍的母公司紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“紅星控股”）開始面臨債務(wù)難題。

根據(jù)紅星控股在上海清算所的債券發(fā)行人財報數(shù)據(jù)，2022年上半年，紅星控股總資產(chǎn)1874.88億，總負(fù)債1229.18億，其中一年內(nèi)到期的流動負(fù)債662.25億，賬上現(xiàn)金僅有87.56億。因此，紅星控股不得不出售紅星美凱龍的股份獲取流動資金。

2023年6月25日，廈門建發(fā)股份有限公司（600153.SH，簡稱“建發(fā)股份”）公告稱，完成對紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司的控股權(quán)收購，以62.86億元收購13.04億股紅星美凱龍A股股份。本次交易完成后，建發(fā)股份成為紅星美凱龍的控股股東，占股29.95%，紅星美凱龍實際控制人變更為建發(fā)股份。

2023年8月15日，紅星美凱龍公告進(jìn)行人事大調(diào)整，董事會及高層團(tuán)隊已完成選舉換屆。大批建發(fā)系核心高管進(jìn)入管理層，14個席位中占了5席，創(chuàng)始人車建新卸任公司董事長一職，任董事、總經(jīng)理。建發(fā)集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理鄭永達(dá)出任紅星美凱龍董事長。

在建發(fā)集團(tuán)入主后，紅星美凱龍的財務(wù)狀況沒有明顯的改善。財報顯示，2023年第三季度，紅星美凱龍營收30.15億元，同比下降14.51%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-7.11億元。前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為27.68億元，同比下降30.37%。

紅星控股的債務(wù)難題也并未得到解決。2024年1月11日，紅星控股發(fā)布公告，截至2023年12月31日，公司合并范圍內(nèi)新增到期未能償還的債務(wù)總規(guī)模為4.11億元。紅星控股表示，違約原因為受行業(yè)周期性下行的負(fù)面影響，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、融資環(huán)境的不利變化，公司新增融資受限，流動性出現(xiàn)緊張，未能按時對付本息。目前，紅星控股正與債權(quán)人協(xié)商。

此外，紅星美凱龍在1月11日發(fā)布公告稱，紅星控股所擁有的紅星美凱龍股份遭到凍結(jié)，紅星控股直接持有紅星美凱龍22.91%的股份，共997,595,667股，累計凍結(jié)、輪候凍結(jié)、標(biāo)記的股份數(shù)為1,046,096,735 股，占紅星控股所持股份總數(shù)的104.86%。

紅星美凱龍計劃申報CMBS，緩解債務(wù)壓力

紅星美凱龍同樣面臨債務(wù)難題，根據(jù)財報，截至2023年第三季度，紅星美凱龍有息負(fù)債約為275億，其中一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為67.5億，貨幣現(xiàn)金僅有36.7億元。

建發(fā)入主并不能解決紅星美凱龍的債務(wù)困難，2023年初，建發(fā)股份就表示，此次收購不會承擔(dān)紅星美凱龍的全部債務(wù)。因此在債務(wù)壓力下，紅星美凱龍加大了融資的力度。

2023年10月29日，紅星美凱龍發(fā)布關(guān)于擬設(shè)立商業(yè)抵押貸款資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）的公告，稱其子公司新偉置業(yè)擬將所持物業(yè)上海全球家居1號店南館作為底層資產(chǎn)，通過向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式募集資金并設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，規(guī)模不超過人民幣40.01億元，期限不超過8年。

紅星美凱龍上海全球家居1號店

公告提到，紅星美凱龍將認(rèn)購100萬的次級資產(chǎn)支持證券，大股東建發(fā)股份作為差額支付承諾人在發(fā)生約定的差額支付啟動事件的情況下對專項計劃費用、優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的各期預(yù)期收益和應(yīng)付本金的差額部分承擔(dān)差額支付義務(wù)，并作為回售承諾人在本次專項計劃每滿 3 年對經(jīng)登記確認(rèn)回售的專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券進(jìn)行贖回。這意味著在這次CMBS籌備中，建發(fā)股份為該賣場項目提供增信措施。

在公告中稱，募集的資金將會被用于包括但不限于償還底層資產(chǎn)存量負(fù)債、補充公司流動資金等用途。

紅星美凱龍業(yè)績持續(xù)下滑

2023年以來，紅星美凱龍的業(yè)務(wù)始終不理想。

除營收下降，歸母凈利潤虧損外，紅星美凱龍的店鋪數(shù)量和經(jīng)營面積也在不斷減少。截至2023年12月末，紅星美凱龍的自營商場已經(jīng)從去年年底的94家凈減少至87家，委管商場從285家凈減至275家。總經(jīng)營面積從2023年初的2250.83萬平方米減少至2023年第三季度的2195.6萬平方米。

這種下滑與家居產(chǎn)業(yè)的回暖趨勢背道而馳。2023年前三季度，我樂家居、歐派家居、志邦家居等企業(yè)均實現(xiàn)了業(yè)績和營收的雙增長。

紅星美凱龍的經(jīng)營表現(xiàn)，讓上海全球家居1號店南館能否真正實現(xiàn)連年增長打上一個問號。

2022年9月，標(biāo)普對紅星美凱龍下調(diào)了評級與負(fù)面觀察，信用評級從“B+”下調(diào)至“B-”，認(rèn)為該司未來兩年現(xiàn)金將減少和高潛在債務(wù)到期，流動性風(fēng)險增加。另一家評級機構(gòu)惠譽在同一時間把紅星美凱龍的獨立信用狀況下調(diào)至“BB-”，理由是中國房地產(chǎn)市場的新房銷售持續(xù)疲弱疊加疫情影響，紅星美凱龍經(jīng)營會受到一定影響。

此外，為紅星美凱龍?zhí)峁┰鲂糯胧┑慕òl(fā)股份，自身遇到了難題。建發(fā)股份的業(yè)績在今年遭遇了下滑，依靠收購紅星美凱龍的并表，今年前三季度，建發(fā)股份歸母凈利潤為124.21億元，同比增長238.52%。在剔除收購美凱龍控制權(quán)事項帶來的重組收益后，建發(fā)股份前三季度的歸母凈利潤僅為29.3億元，同比下降20.14%。

紅星美凱龍的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品曾有違約先例

除紅星美凱龍、建發(fā)股份業(yè)績下滑外，紅星美凱龍在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的違約的歷史或許也可能對此次CMBS發(fā)行造成影響。

2017年9月12日，紅星美凱龍（1528.HK）發(fā)布公告稱，國內(nèi)首單家居MALL類REITs產(chǎn)品——“暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，26.5億元的集資目標(biāo)獲悉數(shù)認(rèn)購，產(chǎn)品到期日為2022年9月13日。

這款產(chǎn)品屬于類REITs，與CMBS同屬于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，都是通過將不動產(chǎn)證券化獲取資金的方式。

這款類REITs產(chǎn)品包括優(yōu)先級A檔資產(chǎn)支持證券、優(yōu)先級B檔資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持證券。工商銀行、中信銀行和郵儲銀行等認(rèn)購優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券，而紅星美凱龍間接持有次級資產(chǎn)支持證券。紅星美凱龍需要在支付權(quán)利維持費后根據(jù)專項計劃文件享有優(yōu)先購買權(quán)，并提供差額補足等增信措施。

2021年10月，紅星美凱龍發(fā)布公告，稱一期專項計劃即將到期，紅星美凱龍擬繼續(xù)與渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司等相關(guān)方合作設(shè)立暢星-高和紅星家居商場（二期）資產(chǎn)支持專項計劃（暫定名），該專項計劃將受讓一期專項計劃持有的相關(guān)資產(chǎn)。

但該二期類REITs始終未能發(fā)行。且根據(jù)REITs家轉(zhuǎn)述市界報道，在暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃2022年9月13日到期后，有多位投資人爆料稱并未償付本金。

紅星美凱龍能度過難關(guān)嗎？

根據(jù)上海交易所公布的信息，中信證券-建發(fā)-紅星美凱龍上海全球家居1號店南館已于11月21日獲得上海證券交易所的受理。12月25日，上海交易所再次披露，該項目已經(jīng)獲得反饋更新。

但紅星美凱龍不斷走低的業(yè)績，以及曾經(jīng)違約的歷史，讓該項目的未來打上一個問號。

即使成功發(fā)行，發(fā)行總額36.41億元的資金也僅能稍稍緩解即將面臨的債務(wù)難題。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的情況下，紅星美凱龍的未來仍充滿未知。