上周，黑石擬以總價超100億價格出售中國的11個物流園項目的消息震驚房地產(chǎn)及資本市場，其中不少項目是其剛剛抄底困境房企資產(chǎn)得來的。今日，據(jù)觀點新媒體報道稱，黑石已經(jīng)為這個巨無霸資產(chǎn)包找到了買家，即中國平安，中國平安已完成盡調(diào)并與黑石簽署了合作意向書。

中國平安出手

黑石集團(tuán)此次出售的11個物流園區(qū)項目總建筑面積約220萬平方米，目前平均出租率約80%。分別為：龍地南京濱江冷鏈物流園、龍地常熟經(jīng)開物流園、太倉龍地和泰物流園、樂創(chuàng)德清物流園、龍地廣州空港物流園、龍地佛山南海物流園、武漢樂盛物流園、龍地長沙空港物流園、成都龍地東百新津物流園、龍地西安空港物流園、龍地青島港物流園。

其中，規(guī)模最大的是龍地廣州空港物流園，位于廣州市花都區(qū)華東縣，占地1470畝，計劃總建筑面積超過120萬平方米。

值得一提的是，2020年11月，黑石集團(tuán)從富力地產(chǎn)手上收購了龍地廣州空港物流園70%的股權(quán)，對價11億美元（約合70億元人民幣）；2021年12月，黑石集團(tuán)又從富力地產(chǎn)手上收購了該項目剩余的30%股權(quán)，對價12.63億元人民幣。

觀點新媒體消息：11月19日，據(jù)資本市場消息，黑石集團(tuán)正在出售的中國11個物流園，收購方是中國平安旗下的中國平安保險海外（控股）有限公司。該不愿具名了解交易的消息人士告訴觀點新媒體，目前雙方簽署了意向合作書，而平安簽約前已完成了盡職調(diào)查。此次收購交易將分為兩批交割，第一批主要是華南和華東；第二批是其他城市。

需要特別指出的是，第二批并不一定會交割，平安需進(jìn)一步視市況而定。

有分析人士指出，黑石集團(tuán)這么快出手剛剛收購的項目是因為其第三季度整體的營收和利潤低于市場預(yù)期，所以近期一直在出手傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，投資逐漸轉(zhuǎn)向新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)與娛樂性地產(chǎn)。

那么中國平安此次接手又是為何？

中國平安地產(chǎn)承壓

中國平安試水地產(chǎn)可追溯至1995年，當(dāng)時公司設(shè)立平安物業(yè)。2007年，公司正式向地產(chǎn)進(jìn)軍，23億元收購西高速公路股權(quán)、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區(qū)地塊，2009年，華南第一高樓深圳平安國際金融中心項目啟動。此時，平安以信托模式在地產(chǎn)領(lǐng)域開疆拓土。

中國平安真正大舉進(jìn)軍地產(chǎn)，主要是通過入股大型房企、與大型房企合作拿地開發(fā)等。2015年，平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權(quán)，成為其第二大股東。公司戰(zhàn)略投資朗詩集團(tuán)，以持股9.9%成為第二大股東。

2021年，中國平安還出資約330億元接盤凱德集團(tuán)旗下的六個來福士項目。

此前，根據(jù)相關(guān)方不完全統(tǒng)計，平安曾重倉碧桂園、融創(chuàng)中國、朗詩集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協(xié)信、華夏幸福（藍(lán)光發(fā)展）等至少13家房企，并成為部分房企第二大股東。

而隸屬于平安集團(tuán)保險、銀行、投資三大主營業(yè)務(wù)得投資序列中的中平安不動產(chǎn)，平安人壽和平安產(chǎn)險是平安不動產(chǎn)的的兩個最大股東，分別持有46.79%和33.08%的股份。據(jù)媒體統(tǒng)計，通過22家一級子公司，再對外投資二級、三級、四級子公司，平安不動產(chǎn)共投資了超過400家房地產(chǎn)開發(fā)公司。

顯然，投資房地產(chǎn)，其多次遭黑天鵝，其中最為典型的是踩雷華夏幸福。2022年，曾經(jīng)540億元馳援華夏幸福充當(dāng)白騎士的中國平安，計提了高達(dá)432億元的減值準(zhǔn)備，其中股權(quán)類159億元，債權(quán)類273億元，對稅后凈利潤影響金額為243億元。

10月11日，穆迪投資者服務(wù)公司公告將平安不動產(chǎn)有限公司的主體評級由“Baa2”下調(diào)至“Ba1”，并將平安不動產(chǎn)資本有限公司的主體評級由“Baa3”下調(diào)至“Ba2”，展望為“負(fù)面”。

投資轉(zhuǎn)向長期收益項目

房地產(chǎn)市場景氣低迷，中國平安的經(jīng)營也承壓。

根據(jù)年報，2020年至2022年，中國平安的凈利潤分別為1430.99億元、1016.18億元、837.74億元，同比分別下降4.22%、28.99%、17.56%，連續(xù)三年下降。

中國平安2017年年報顯示，旗下地產(chǎn)（含投資性房地產(chǎn)）價值（以歷史成本計價）達(dá)2093.22億元。但截至今年9月末，中國平安的投資性房地產(chǎn)縮減至1436.96億元。

眼下，中國平安的不動產(chǎn)投資以物權(quán)投資為主（包含直接投資及以項目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)），采用成本法計量，在不動產(chǎn)投資中占比76.1%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負(fù)債久期，貢獻(xiàn)相對穩(wěn)定的租金、分紅等收入，并獲取資產(chǎn)增值。

綜合來看，如若平安接盤黑石百億物流資產(chǎn)包屬實，也符合其投資戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型方向。