本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議。

出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

在9月下旬結(jié)束的北京第三輪土拍上，中海地產(chǎn)搖身變成了“海王”。

18宗地塊，中海獨(dú)立報(bào)名7宗，單打獨(dú)斗的意味十分明顯。最終，中海以147.45億拿下海淀永豐0013、0015以及豐臺(tái)大紅門0004這3宗搶手地塊，成為全場(chǎng)最大的買家。今年三輪集中供地后，中海在北京的拿地額也已經(jīng)達(dá)到259億。

從拿地額可以看出，中海十分重視北京市場(chǎng)。高投入的背后，也與中海連續(xù)三年是北京銷售額第一的開發(fā)商有關(guān)。

01、中海“金九”迎來小高潮

毫不意外，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有迎來“金九銀十”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，9月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額為5709.6億，同比下滑25.4%。

然而，中海地產(chǎn)卻在9月迎來了一個(gè)小高潮。根據(jù)中國(guó)海外發(fā)展的公告，2022年9月，中海系公司合約銷售金額228.26億，同比增長(zhǎng)12.0%。

分區(qū)域來看，北部大區(qū)是中海最大的“糧倉(cāng)”。9月，北部大區(qū)銷售額77.67億，占比34%。

中海北部大區(qū)由北方區(qū)域改組而來，管轄北京、石家莊、天津、長(zhǎng)春、沈陽、哈爾濱、大連7個(gè)城市。這7座城市中，北京的分量無疑是最重的，而中海在北京的成績(jī)也頗讓同行羨慕。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年，中海地產(chǎn)連續(xù)3年是北京銷售額最高的房企。2022年前8個(gè)月，中海在北京的權(quán)益銷售額為39.59億，暫列第一，緊隨其后的北京城投以及華潤(rùn)置地，權(quán)益銷售額均在17億上下。不出意外的話，2022年中海很有可能繼續(xù)坐穩(wěn)北京房企銷冠寶座。

在8月的年中業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，公司的并購(gòu)原則為“三個(gè)主流”，即主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

中海的“三個(gè)主流”投資原則，從北京地區(qū)的產(chǎn)品便可窺一二。根據(jù)中海地產(chǎn)官方微信，3月開盤的中海北京匯德里開盤熱銷50億。

在北京，海淀區(qū)的房子是不愁賣的，中海匯德里便位于西北五環(huán)外的海淀永豐地塊，距離最近的16號(hào)線永豐站約2.8公里，商業(yè)配套還需要等待時(shí)間落地。

位于海淀區(qū)北部的永豐地塊，相對(duì)來說，目前處于一個(gè)半成熟的開發(fā)狀態(tài)。然而，永豐作為海淀區(qū)最后的發(fā)展片區(qū)，疊加海淀區(qū)本身新房供應(yīng)就偏少，盡管永豐學(xué)區(qū)偏弱、地鐵及商業(yè)配套還不成熟，永豐的新盤在市場(chǎng)中依舊十分搶手。

中海匯德里有77㎡、97㎡、99㎡、125㎡、129㎡五種戶型，以剛需剛改為主，其中77㎡的剛需小戶型最先在認(rèn)購(gòu)端售罄。相比之下，其鄰居幸福里潤(rùn)園以大戶型為主，偏向于改善性需求。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至6月30日，中海匯德里去化率為64.29%，要高于幸福里潤(rùn)園的45.5%。

中海匯德里這個(gè)項(xiàng)目，位于核心城市北京，核心地段海淀，主打剛需剛改產(chǎn)品，完美符合中海的“三個(gè)主流”投資原則。然而，也有投資者表示，中海匯德里偏低端的定位，使得永豐地塊后期增值空間有限。

02、年內(nèi)北京拿地額超250億

北京市場(chǎng)強(qiáng)勁的銷售表現(xiàn)，支撐了中海繼續(xù)在北京大手筆拿地。

9月舉辦的北京第三輪集中供地，一共18宗地塊，中海獨(dú)立報(bào)名參與了7宗地塊的競(jìng)拍，最終以147.45億拿下3宗。北京2022年三輪集中供地后，中海以259億的總拿地額在所有開發(fā)商中位于第一。

第三輪土拍中，熱度最高的要屬海淀區(qū)的“永豐三兄弟”。以永豐F2地塊HD00-0403-0013地塊為例，共吸引了中海、華潤(rùn)、首開、綠城、保利等8家房企或聯(lián)合體參與。

最終，中海以41.975億及3.6萬平方米現(xiàn)房銷售面積拿下永豐0013地塊，以55.775億元及4000平方米現(xiàn)房銷售面積拿下永豐0015地塊。這兩個(gè)地塊的項(xiàng)目未來將成為中海匯德里的“鄰居”。

或許正是今年中海匯德里的推盤表現(xiàn)，讓中海對(duì)永豐新地有一種勢(shì)在必得的態(tài)度。北京第三輪集中供地結(jié)束后，中海方面表示，“2021年以來中海聚焦強(qiáng)一、二線城市，北京市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，是公司繼續(xù)拿地的原因。”

2022年上半年，中海新增27宗地塊，合計(jì)建筑面積約459萬平方米，拿地總額531億。從拿地分布來看，中海上半年的新增地塊中，有18宗位于一線及強(qiáng)二線城市，權(quán)益拿地額451億，占比94%。

在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海董事會(huì)主席顏建國(guó)表示：“中海要抓住土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度降低的機(jī)遇，持續(xù)投入資源，進(jìn)一步強(qiáng)化公司在主流城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大幅提升主流城市的市場(chǎng)份額。”

2017年，顏建國(guó)“二進(jìn)宮”中海地產(chǎn)，2019年任中海集團(tuán)董事長(zhǎng)，中海系開啟“顏建國(guó)時(shí)代”。據(jù)悉，顏建國(guó)掌舵中海后，一改中海保守拿地的風(fēng)格，給城市公司制定了更嚴(yán)格的拿地考核。

2021年，中海系地產(chǎn)公司新增土地儲(chǔ)備98宗，權(quán)益拿地額1610.2億。而2021年，中海全年銷售額為3695億，這意味著中海投銷比超過了四成，較40%投銷比的限制略高一截。

2022年初，對(duì)于為何逆市場(chǎng)周期拿地，中海副主席羅亮稱，“戰(zhàn)略穩(wěn)健是中海的基因，但中海絕對(duì)不會(huì)為了刻意的穩(wěn)健，喪失任何超常發(fā)展的機(jī)會(huì)，也絕對(duì)不會(huì)因?yàn)榉€(wěn)健來消融中海在投資市場(chǎng)上的血性。”

03、“利潤(rùn)王”也陷入下滑困境

中海地產(chǎn)能持續(xù)投資拿地，離不開其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)。2022年6月末，中海剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.58%，凈負(fù)債率38.96%，現(xiàn)金短債比2.41倍。“三條紅線”未觸及一條，維持“綠檔”房企。 

除了安全的現(xiàn)金流，當(dāng)下中海逆勢(shì)投資也與長(zhǎng)期對(duì)高利潤(rùn)的追求有關(guān)。

在地產(chǎn)行業(yè)中，中海一直被稱為“利潤(rùn)王”。2022年上半年，中國(guó)海外發(fā)展毛利率23.5%，歸母凈利潤(rùn)167.4億，比第二名的萬科高出約45億。

中海地產(chǎn)副總裁郭光輝在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，上半年公司毛利率依然保持行業(yè)比較高的水平，但我們一直更看重凈利潤(rùn)率，凈利潤(rùn)率更能反映一個(gè)企業(yè)的綜合管理能力，比如說投資精準(zhǔn)、成本管控、精益建造等，我們的融資成本低、管理費(fèi)用、行銷費(fèi)用低，這些都會(huì)增厚我們的利潤(rùn)。

盡管中海狠抓凈利潤(rùn)，但也陷入利潤(rùn)率下滑的困境。

2021年，中海歸母凈利潤(rùn)20年來首次負(fù)增長(zhǎng)，401.6億元，同比減少8.54%下降至401.6億。2022上半年，中海歸母凈利潤(rùn)同比下滑19.4%，歸母凈利率16.96%，同比減少3.41個(gè)百分點(diǎn)。

或許，正如中海高管所說，中海的高毛利與高凈利與成本管控相關(guān)。

以北京的中海學(xué)仕里項(xiàng)目為例，中海學(xué)仕里周邊另一個(gè)新盤的置業(yè)顧問看完學(xué)仕里樣板間后稱，“學(xué)仕里廚房的櫥柜下面是沒有鋪地磚的，一間房子差幾塊磚其實(shí)沒有必要，但一個(gè)項(xiàng)目下來節(jié)省的成本還是可觀的。”

近期，據(jù)中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道，中海在南京的中海方山印項(xiàng)目，因存在實(shí)際施工效果與宣傳內(nèi)容嚴(yán)重不符的情況，比如沒有玻璃幕墻，卻宣稱有“極致的窗墻比”，被南京市江寧區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局處以8萬元罰款。

無論是南京的中海方山印，還是北京的中海學(xué)仕里，都是500萬或600萬起售的一套房子，作為一家公司應(yīng)當(dāng)追求利潤(rùn)把控成本，但細(xì)節(jié)處用的材料或者宣傳、設(shè)計(jì)更能反應(yīng)一家房企的產(chǎn)品力。