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出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

9月23日，為期兩天的北京第三輪土拍落幕，央企、國企以及北京本地國企仍然是參與主力。

第三輪土拍最活躍的房企要數(shù)華潤和中海兩家。

一共18宗地塊，報名7個項目的中海，最終以147億拿下了3宗地塊，成為這輪土拍的“拿地王”；讓人頗感意外的是本輪“報名王”華潤，報名了9個項目，最終只以"華潤+中鐵+興創(chuàng)"聯(lián)合體拿下大興區(qū)西紅門6013這一宗地塊。

不過，考慮到2022年北京前兩輪土拍，華潤已經(jīng)花了近200億拿下4宗地塊。此外，8月末，華潤僅花33億就接盤了世茂在北京分鐘寺的兩個豪宅項目?？傮w來說，華潤今年在北京市場的攻勢較足，但不盲目。

在年中的業(yè)績會上，華潤高管用“既不冒進(jìn)，也不恐慌，量入為出”形容華潤在拿地端的態(tài)度。北京區(qū)的表現(xiàn)，恰好是華潤對當(dāng)下地產(chǎn)市場投資態(tài)度的一個縮影。

01、抄底收購錯失的分鐘寺地塊

8月末，一則公告讓購買北京世茂天譽(yù)的業(yè)主將懸著的心放下來了。

位于北京東三環(huán)的世茂天譽(yù)、合生縵云以及東叁金茂府3個樓盤，被稱為“分鐘寺豪宅三兄弟”。以世茂天譽(yù)為例，在售戶型可分為150平方米、190平方米、220平方米三種，均價約為12萬元/平方米，該樓盤起步價就達(dá)到1800萬元。

而世茂集團(tuán)的現(xiàn)金流情況，讓不少購房的業(yè)主擔(dān)心，世茂天譽(yù)會不會有停工、爛尾的問題出現(xiàn)。

8月31日晚，世茂集團(tuán)發(fā)布了一則項目轉(zhuǎn)讓公告，將北京分鐘寺兩宗地塊L-39和L-41的股權(quán)，以及配套的兩家物業(yè)公司股權(quán)以33.16億轉(zhuǎn)讓給華潤置地。

其中，L-39地塊對應(yīng)的項目是合生縵云，世茂持股49%，合生創(chuàng)展持股51%；L-41地塊也就是世茂天譽(yù)，世茂持股51%，合生持股49%。

央企華潤接手，業(yè)主們擔(dān)心的爛尾問題算是解除了。但這筆交易對世茂而言，或許是無奈之舉。

從2020年中開發(fā)分鐘寺項目算起，世茂耕耘了兩年多的時間又將其轉(zhuǎn)讓給了華潤。對于一個定位豪宅的項目，在已有銷售回款的情況下，世茂在轉(zhuǎn)讓交易中，絲毫沒有占到便宜。

根據(jù)世茂的公告，按7月31日的賬面價算，這筆交易世茂虧了8600萬。

在2020年5月的那場北京土拍上，分鐘寺地塊十分搶手，多家房企參與競標(biāo)，最終被在分鐘寺耕耘多年的合生創(chuàng)展以“不惜代價”的架勢拿了下來。

當(dāng)時，合生先是經(jīng)過56輪競價，以42億拿下L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創(chuàng)下當(dāng)時北京年內(nèi)新高；接著，合生又經(jīng)過82輪角逐，以65.4億拿下L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。

值得一提的是，2020年2月疫情期間，華潤華北大區(qū)在馬駒橋、西北旺連拿三塊地，雄心勃勃。當(dāng)時，坊間有傳聞稱，“分鐘寺地塊，即使沒有利潤華潤置地也要拿到一塊?！?

但實際上，華潤根本就沒有報名參與那輪土拍。華潤的“隱身”，或許與當(dāng)年3月末曝出來的上海虹口圍標(biāo)事件有關(guān)，華潤、中海、萬科都有相關(guān)人士被處理，拿地一事或許因此暫停。

然而，兩年過后，華潤卻以“抄底”的姿態(tài)殺回了分鐘寺地塊。只不過，華潤不是通過公開拍賣市場，而是通過收并購市場。

02、北京三輪土拍拿地額超220億

在華潤置地8月末的中期業(yè)績會上，當(dāng)被問及如何看待收并購市場時，公司管理層表示，華潤置地大量接觸了一批項目，一方面，收并購項目相對比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另一方面，伴隨著公開土地市場競爭相對緩和，收并購項目也未必比公開市場的性價比更高。

不過，華潤同時表示，“公司整個收并購工作一直在正常有序進(jìn)行，相信后續(xù)的一段時間會逐漸有收并購的成果落地?！?

話音剛落，華潤收購世茂分鐘寺的項目就應(yīng)聲落地了。相比收并購市場，華潤在公開市場拿地的勢頭則更為兇猛。

以北京市場為例，2022年上半年的兩次土拍中，華潤在北京市場共拿地4宗，總價198.8億。若算上剛結(jié)束的第三輪土拍，華潤在今年北京公開拍賣市場的投入就已經(jīng)超過了220億，拿下5宗地塊。

其中，單價最高的地塊是華潤在第二輪土拍上，以74.7億價格拿下的豐臺區(qū)亞林西地塊，74.7億也是北京近5年以來起拍價最高的地塊，項目名為北京悅府。

亞林西地塊除了要建10萬平方米的住宅，還需要配建10萬平方米的B4商業(yè)寫字樓和3360平方米的幼兒園。整體來看，亞林西地塊的項目體量較大、總價較高，對開發(fā)商的挑戰(zhàn)也頗大。

華潤管理層在業(yè)績會上表示，“華潤置地在拿地方面既不冒進(jìn)，也不恐慌，始終堅持嚴(yán)格的投資紀(jì)律，順應(yīng)市場分化的變化趨勢，重點(diǎn)在一線和強(qiáng)二線核心城市主流市場傾斜資源?！?

根據(jù)華潤置地的半年報，2022年上半年，華潤置地以總地價578.4億新增24宗土地儲備項目，新增土地儲備總建筑面積380萬平方米。其中，華潤新增土儲權(quán)益地價469.2億，新增土儲權(quán)益建筑面積290萬平方米，一二線城市投資占比92%。

華潤重點(diǎn)對一二線城市進(jìn)行投資布局，在可售項目的資源分布上，2022年半年4306億可售貨值中，一線城市占比30.4%，二線城市占比54.6%，主要在北京、深圳、杭州、成都、南京、蘇州等城市。

從華潤在北京市場的布局來看，無論是收購的分鐘寺地塊，還是亞林西地塊，均是大戶型的改善型住宅項目。北京悅府官方指導(dǎo)價11.2萬元/平方米，分為130平方米、160平方米、190平方米三種戶型，起步價就要1400萬以上。

03、華北區(qū)上半年收入下滑超五成

2022年上半年，華潤置地銷售額1210.4億，同比下滑26.6%。其中，華北大區(qū)上半年銷售額283.4億，同比下滑23.4%，占比23.4%，在七個大區(qū)中排名第二。

具體看北京項目，上半年，華潤在北京有幸福里潤園、永定府、海淀幸福里等熱門樓盤入市，讓華北區(qū)的下滑幅度略好于華潤置地整體。

但在收入方面，2022年上半年，華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)收入593.7億，同比下降2.6%。其中，華北大區(qū)收入僅57.9億，同比下滑54.9%，占比9.8%，在7個大區(qū)中收入占比僅高于華中地區(qū)。

從上半年的數(shù)據(jù)來看，華潤開發(fā)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)中有降，但各大區(qū)的收入波動較大。

對于當(dāng)下的地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，華潤管理層認(rèn)為，“在供應(yīng)端，政府應(yīng)該會加大在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)；在企業(yè)端，高杠桿的企業(yè)資金承壓，在土地市場的出手意愿度弱，整體競爭未來仍然是相對穩(wěn)健的央國企為主?！?

仍以北京第三輪土拍為例，18宗地塊共吸引54家房企或聯(lián)合體參與報名。報名參與度高的主要是央企、國企地產(chǎn)商，如華潤、中海、首開、北京城建、北京建工、金茂、保利等。民企方面僅綠城報名4宗地塊、龍湖、潤澤各報名1宗參與。

但在競拍拿地環(huán)節(jié)，僅龍湖一家以“龍湖+天竺”聯(lián)合體拿下順義新城0320地塊，綠城、潤澤均無斬獲。

有分析師認(rèn)為，央企國企還在積極拿地，與其融資成本相對較低有關(guān)。

盡管2022年上半年，華潤的平均成本較2021年末增長了7個基點(diǎn)，但整體融資成本仍低于4%，只有3.78%，在地產(chǎn)行業(yè)中已處于較低水平。

2022年6月末，華潤置地持有現(xiàn)金1164.5億，現(xiàn)金短債比2.02，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，凈負(fù)債率為34.6%?！叭兰t線”維持綠檔，在手現(xiàn)金充足，這也成為了華潤積極拿地的底氣。

但目前的地產(chǎn)市場，無論是民企開發(fā)商，還是更有底氣的央企、國企開發(fā)商，投資端都需要更加謹(jǐn)慎，產(chǎn)品端保交付是底線，好口碑能幫開發(fā)商走得更穩(wěn)。