剝開千億貝殼
創(chuàng)始人離世一周年之際,中國(guó)最大的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)貝殼回港二次上市了。
5月11日上午,貝殼正式在港主板掛牌交易,發(fā)行價(jià)30.854港元/股,開盤破發(fā)后上漲。截至11時(shí),股價(jià)31.5港元,總市值1195億港元。
為外界所關(guān)注的是,貝殼此次以介紹上市形式赴港,同時(shí)保持了紐交所的主要上市地位和交易,并且不涉及新股融資,也無發(fā)售環(huán)節(jié)。
由此推斷,眼下貝殼手里并不差錢,此次“回港”更多是為了應(yīng)對(duì)中概股環(huán)境帶來的壓力。然而,風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止來自于波濤起伏的股市。
去年以來,靈魂人物左暉因病逝世后,貝殼一度陷入反壟斷風(fēng)波,后又遭聞風(fēng)而來的渾水做空,今年更被美國(guó)列入“欲摘牌名單”,疫情反復(fù)與房地產(chǎn)監(jiān)管調(diào)控等多重不確定因素疊加下,即便它外殼再牢固,成長(zhǎng)軌跡也必然受到波及。
時(shí)至今日,貝殼已是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)交易紅海的龐然大物,一舉一動(dòng)都牽扯著整片海域的起伏,但這也意味著傳導(dǎo)而來的壓力正在不斷加劇。
#01
溺水的2021
2021年被彭永東視為貝殼史無艱難的一年。
這年5月24日,左暉離世四天后,彭永東接任董事長(zhǎng)一職,扛起了貝殼大旗。但次日就有媒體報(bào)道稱,國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局正在對(duì)貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調(diào)查。
彼時(shí),阿里剛因反壟斷被開出182億元的罰單,同在4月,貝殼的死對(duì)頭58同城的創(chuàng)始人姚勁波,在社交媒體隔空喊話“呼吁國(guó)家反壟斷罰款貝殼找房40億元”。一時(shí)間外界將矛頭指向了貝殼。
盡管貝殼隨即公開否認(rèn),但消息似乎并非空穴來風(fēng),國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局同年4月公布的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)《依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)承諾》(第三批名單),貝殼赫然在列。
業(yè)內(nèi)對(duì)其是否涉嫌壟斷一直存有爭(zhēng)議,隨著貝殼市場(chǎng)地位的不斷提升,反壟斷成為懸在它頭上的達(dá)摩克里斯之劍。創(chuàng)世人離世與反壟斷風(fēng)波的雙重打擊,讓貝殼股價(jià)一度陷入低迷。
雪上加霜的是,伴隨著監(jiān)管層“房住不炒”維穩(wěn)基調(diào),多城市升級(jí)調(diào)控,出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)制度,7月網(wǎng)上更傳出中介費(fèi)下調(diào)消息。
房產(chǎn)交易熱度走低,直接影響著地產(chǎn)中介業(yè)績(jī)和傭金收入,反映在貝殼財(cái)報(bào)上就成了增速下滑、虧損加劇。
貝殼找房2021年財(cái)報(bào)顯示,全年GTV(平臺(tái)總成交額)達(dá)3.85萬億元,同比僅增長(zhǎng)10.1%;營(yíng)收增長(zhǎng)14.6%至808億元;經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元,同比下滑了約六成。
其中,三四季度更是出現(xiàn)了17.56億元和9.3億元的連續(xù)虧損,第四季度其二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的GTV同比降幅分別為39.4%和24%。
業(yè)績(jī)溺水之后,往往帶來的是業(yè)務(wù)和人員收縮。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)對(duì)比,貝殼2021年第四節(jié)度連接的門店相比第三季度減少了2908家,經(jīng)紀(jì)人減少了60982人。
據(jù)媒體報(bào)道,貝殼去年10月在上海、深圳等區(qū)域公司開啟“裁員”,主要涉及全國(guó)后臺(tái)職能線。今年3月貝殼再被曝出新一輪人員優(yōu)化,主要涉及二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群,去年10月至今,貝殼已有20多名中高層陸續(xù)離職。
遭到渾水做空后,貝殼的股價(jià)愈加低迷。3月10日,貝殼發(fā)布了2021年財(cái)報(bào)后,股價(jià)狂跌超20%,甚至探底到個(gè)位數(shù)。截至5月9日收盤,貝殼股價(jià)為11.37美元,總市值137億美元,較之歷史估計(jì)最高點(diǎn)79美元,市值蒸發(fā)了超八成。
回首2020年貝殼逆勢(shì)赴美敲鐘,上市當(dāng)天股價(jià)大漲87%,彭永東站在左暉身旁與臺(tái)上的團(tuán)隊(duì)成員意氣風(fēng)發(fā),一切仿佛被定格在了昨日。
#02
2022年會(huì)更難嗎
2021年11月,處于水深火熱中的貝殼提出“一體兩翼”戰(zhàn)略,以應(yīng)對(duì)不斷涌來的壓力。
所謂“一體”指的是貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本盤;“兩翼”是指其租賃業(yè)務(wù)和家裝家居業(yè)務(wù)。“一體”直接關(guān)乎著貝殼的生存能力,“兩翼”則可看做是它的第二生長(zhǎng)曲線。
當(dāng)下,貝殼的基本盤已經(jīng)動(dòng)搖。招股書顯示,貝殼2020年?duì)I收為704.81億元,凈利潤(rùn)27.78億元,2021年?duì)I收為808億元,凈利潤(rùn)卻虧損了5.24億元;毛利率從23.9%下滑了4.3個(gè)百分點(diǎn)至19.6%。
貝殼的營(yíng)收大頭主要來自二手房和新房業(yè)務(wù),收入模式主要是房產(chǎn)交易的抽傭以及平臺(tái)服務(wù)費(fèi)。2020年開始,貝殼的新房業(yè)務(wù)比重反超二手房業(yè)務(wù),直到去年達(dá)57.5%,新房交易貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較低,這也是貝殼毛利下滑的誘因之一。
圖片來源:貝殼招股書
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的活力與房地產(chǎn)周期以及監(jiān)管政策高度關(guān)聯(lián),監(jiān)管層近兩年不斷放出調(diào)控信號(hào)。
去年年初,多地陸續(xù)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià),同時(shí)出現(xiàn)房貸收緊情況,密集出臺(tái)的監(jiān)管政策讓房產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)入了“冷靜期”。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),全國(guó)二手房交易規(guī)模在 4 季度同比下滑了43%,環(huán)比下降了21%。
而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言,顯然希望加速銷售回款,但由于回血資金不足,往往會(huì)給房產(chǎn)中介帶來爛賬甚至壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
從年報(bào)來看,貝殼2021年末賬面應(yīng)收賬款余額從上年末的131.84億元降至93.25億元,減值準(zhǔn)備從11.22億元提高至21.51億元;新房回款周轉(zhuǎn)天數(shù)從2020年的103天下降為2021年的97天。顯然是優(yōu)先考慮了新房回款的穩(wěn)定性。
3月業(yè)績(jī)說明會(huì)上,被問及今年房地產(chǎn)的復(fù)蘇趨勢(shì),貝殼管理層表示:一季度觸底后,市場(chǎng)信心會(huì)循序回復(fù),交易額跌幅二季度開始收窄,恢復(fù)同比增長(zhǎng)。
但除了房地產(chǎn)周期外,如今又多了一個(gè)不確定因素——疫情。
貝殼剛剛遞交的招股書上,風(fēng)險(xiǎn)因素下方寫到:
2022年初,上海出現(xiàn)一波因奧密克戎變異株引發(fā)的感染,為遏制其傳播,已實(shí)施一系列限制及隔離措施。我們于上海的經(jīng)紀(jì)門店暫時(shí)關(guān)閉,等待尚不確定的COVID-19疫情的發(fā)展。
疫情復(fù)發(fā)正給貝殼平臺(tái)上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店運(yùn)營(yíng)和訪問帶來巨大挑戰(zhàn),盡管貝殼的VR看房技術(shù)處于行業(yè)領(lǐng)先地位,但房產(chǎn)交易的促成還是缺少不了線下驗(yàn)房等環(huán)節(jié)。
最近國(guó)內(nèi)疫情復(fù)發(fā)的上海和北京,是國(guó)內(nèi)最大的兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),也貝殼的業(yè)務(wù)重心所在。2019-2021年,貝殼分別有35.1%、32.0%及33.2%的凈收入來自北京和上海。
由此可見,今年對(duì)貝殼而言仍然充滿不確定性。
#03
何時(shí)能上岸
如今的貝殼,體量已經(jīng)足夠龐大。
據(jù)灼識(shí)咨詢報(bào)告,2021年中國(guó)居住行業(yè)中前五名公司的總交易額占比約為14.6%,其中貝殼以9.7%的市場(chǎng)份額排名第一。招股書顯示,貝殼連接的門店超過45000家,經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超40萬,移動(dòng)月活用戶超3700萬。
圖片來源:貝殼招股書
這個(gè)龐然大物如今漂洋過海回港二次上市,引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的注目,也使關(guān)注它的人拋出疑問:貝殼何時(shí)能上岸?
貝殼想要上岸,就需要具備離開房產(chǎn)中介這片紅海也能生存的能力。因此,穩(wěn)住基本盤的同時(shí),“兩翼”則成了它能否飛起的關(guān)鍵。
早在左暉尚在任時(shí),貝殼就推出了家居服務(wù)平臺(tái)“被窩家裝”,其前身是萬鏈裝飾,最終萬科抽身,這也預(yù)示著家裝市場(chǎng)不易滲透。相關(guān)報(bào)告顯示,截至2021年,家裝家居市場(chǎng)參與者超過10萬家,但前五大玩家的累計(jì)市占率還不足5%。
但貝殼仍然不斷加碼,今年4月,貝殼以80億完成了對(duì)家裝家居品牌圣都家裝的鯨吞,將業(yè)務(wù)擴(kuò)張的一塊重要拼圖收入囊下,截至去年底圣都家裝在全國(guó)31個(gè)城市擁有110余家門店。
業(yè)績(jī)說明會(huì)上,彭永東也表示,“貝殼家裝業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從0到1,圣都將讓貝殼更快實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。”足見其對(duì)新業(yè)務(wù)的態(tài)度與信心。
再看貝殼“兩翼”中的租賃業(yè)務(wù),同樣已被市場(chǎng)實(shí)踐驗(yàn)證是個(gè)微利賽道。去年底,貝殼推出“貝殼租房”,貝殼的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目在今年初落地于上海徐匯區(qū),總體量達(dá)2978套。
提到長(zhǎng)租公寓,大家或許第一時(shí)間會(huì)想到自如、蛋殼,以及前兩年雷聲滾滾的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。蛋殼“爆雷”后,自如成為了活下來的最大贏家,如今親兄弟貝殼也大張旗鼓參與進(jìn)來,顯然是有進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)地位的用意,畢竟房地產(chǎn)中介本身拼的就是規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
值得注意的是,在貝殼最新披露的股權(quán)架構(gòu)中,已看不到軟銀、高瓴資本的身影,唯剩騰訊仍是貝殼最大的機(jī)構(gòu)股東,但持股比例也從12.3%降至了10.8%。
兩年前站在貝殼身后的一眾知名投資方,如今多半已經(jīng)悉數(shù)離場(chǎng),對(duì)于“回港”之后的貝殼而言,接下來是新生亦或下沉,我們拭目以待。
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