出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

重慶有句俗話，“去南山看夜景，到解放碑看美女，到金科買房子。”

金科股份實(shí)控人黃紅云與前妻陶虹遐的股權(quán)紛爭(zhēng)落下帷幕后，外界對(duì)金科的關(guān)注點(diǎn)也從吃瓜看戲回到企業(yè)經(jīng)營(yíng)本身。

只不過(guò)，金科剛從股權(quán)分割的坑里跳出來(lái)，又跌進(jìn)了業(yè)績(jī)下滑的坑中去。2022年一季度，金科凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，歸母凈利潤(rùn)-2.94億，同比下降164%。

更加令人擔(dān)憂的是，金科已連續(xù)兩個(gè)月進(jìn)入上海票據(jù)交易所的持續(xù)逾期名單中，且近日金科系旗下的理財(cái)平臺(tái)“小金牙”被曝違約，給金科的現(xiàn)金流安全蒙上一層陰影。

01規(guī)模下滑一季度由盈轉(zhuǎn)虧

2021年，金科銷售額1840億，同比下降17.56%，銷售面積1966萬(wàn)平米，同比下降12.23%。

規(guī)模下滑，金科業(yè)績(jī)上增收不增利，利潤(rùn)端承壓。

2021年，金科股份收入1123.10億，同比增長(zhǎng)28.05%；毛利率17.22%，同比下降5.94個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)36.01億，同比下降48.78%。

金科毛利率下滑與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，主要原因是2021年結(jié)算項(xiàng)目主要為2018-2019年前后拿地和銷售，這些項(xiàng)目拿地成本相對(duì)較高，導(dǎo)致地價(jià)占售價(jià)的比重上升，毛利率下滑。

凈利潤(rùn)下滑的因素主要有三點(diǎn)：

一是主要受拿地成本上升影響，2021年金科毛利率同比下降5.94個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致毛利潤(rùn)下降9.74億元；

二是受房地產(chǎn)調(diào)控及現(xiàn)金流影響，金科對(duì)存在預(yù)期減值的存貨等資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)提金額21.62億元，同比增長(zhǎng)427%；

三是受聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益減少影響，投資收益較上年減少5.09億元，同比下降39.06%。

2021年地產(chǎn)行業(yè)很難，從業(yè)績(jī)上來(lái)看，2022年一季度，地產(chǎn)行業(yè)的處境難上加難。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國(guó)商品房銷售面積3.1億平方米，銷售額2.97萬(wàn)億，同比分別下降13.8%和22.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)0.7%，增速同比下降24.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降17.5%。

受國(guó)內(nèi)疫情影響，4月份的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月銷售額4284.7億，環(huán)比降低16.2%；同比降低58.6%，較3月降幅有所擴(kuò)大，且處于近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。

2022年一季度，地產(chǎn)銷售、投資、開工均同比大幅下降，在市場(chǎng)不景氣的環(huán)境下，金科的銷售數(shù)據(jù)也很難看。2022年一季度，金科銷售額211億，同比下降57%。

銷售端表現(xiàn)差，業(yè)績(jī)端更令人不忍直視。2021年年報(bào)中，金科將利潤(rùn)下滑稱為短期承壓，但根據(jù)2022年一季度的業(yè)績(jī)公告，利潤(rùn)下滑恐怕不是短期能有所改善的。

2022年一季度，金科收入126.72億，與2021年同期123.98億相比，基本持平；毛利率10.69%，同比下降9.34個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)-2.94億，同比下降164%。 凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，2022年的處境恐怕會(huì)比上一年更加艱難。

02巨額短債現(xiàn)金流緊張

盡管一季度的業(yè)績(jī)比較難看，但在業(yè)績(jī)會(huì)上，金科卻表現(xiàn)得比較樂(lè)觀。公司管理層表示，“長(zhǎng)期來(lái)看，2022年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)政策，我們預(yù)判隨著疫情影響逐步褪去，市場(chǎng)將在二季度觸底企穩(wěn)，三四季度回升。”

2021年，金科股份提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略。其中，“一穩(wěn)”是指穩(wěn)健發(fā)展被放在首位，規(guī)模不是首要關(guān)注點(diǎn)；“二降”便是指降杠桿。

2021年末，金科股份凈負(fù)債率69.51%，同比下降5.56個(gè)百分點(diǎn)；扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，同比下降了0.68個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比0.91倍，2020年末為1.34倍。

“三道紅線”的指標(biāo)中，金科的現(xiàn)金短債比沒(méi)有滿足要求。對(duì)此，公司管理層解釋稱，“現(xiàn)金短債比方面，因?yàn)樨泿刨Y金余額有所降低，同時(shí)會(huì)計(jì)處理上將部分年內(nèi)有回售權(quán)的公開債務(wù)納入短期負(fù)債考慮，導(dǎo)致階段性下降至1倍以下。”此外，金科表示，希望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比提升至1倍以上。

金科的希望固然是好的，但2022年3月末，金科賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)為208.16億，公司短期借款43.28億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有237.02億元，短期有息負(fù)債合計(jì)為280.30億，現(xiàn)金短債比進(jìn)一步降至0.74倍，離達(dá)標(biāo)線更遠(yuǎn)了。

顯而易見的是，金科股份手上的現(xiàn)金根本無(wú)法覆蓋短債，公司短期現(xiàn)金流十分緊張。想要解決現(xiàn)金流問(wèn)題，無(wú)非是通過(guò)銷售回款或再融資這兩種途徑。

目前，地產(chǎn)銷售端不景氣，金科也將注意力瞄準(zhǔn)在融資端。公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人宋柯表示，金科股份正在籌備發(fā)行20億元的小公募，償還未來(lái)兩筆本金共19.46億的到期債券。

除了在市場(chǎng)上募資，金科還向?qū)嵖厝它S紅云的女兒黃斯詩(shī)借錢。黃紅云與前妻股權(quán)分割結(jié)束后，黃斯詩(shī)將其持有的金科股權(quán)全部清倉(cāng)，套現(xiàn)6億。套現(xiàn)之后，黃斯詩(shī)又向金科子公司金科企業(yè)提供一年期1.2億元借款，年利率10%。

這筆借款頗有值得玩味的地方，因?yàn)榭紤]到黃斯詩(shī)的身份，10%的年利率對(duì)金科而言并不低。這筆借款究竟是為了給金科減輕資金壓力，還是黃斯詩(shī)本人想獲得一個(gè)較好的理財(cái)收益？

在巨額的短期債務(wù)面前，如果金科需要黃斯詩(shī)的1.2億來(lái)救急，或許表面金科的現(xiàn)金流已經(jīng)很緊張了。

03商票逾期旗下理財(cái)疑似違約

2022年以來(lái)，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺(tái)。僅“五一”假期，梅州、連云港、無(wú)錫、岳陽(yáng)、徐州、贛州等地就發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，包括降低購(gòu)房首付比例、放松限售、降低土拍保證金、土地出讓金分期繳納等多項(xiàng)措施。

金科認(rèn)為，眼下正是政策傳導(dǎo)的關(guān)鍵時(shí)期，保障公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，不出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)才能最終受益。

基本上，房企只要還有能力，都會(huì)盡量保證公開市場(chǎng)債務(wù)不出現(xiàn)違約。因?yàn)楣_市場(chǎng)債務(wù)一旦違約，給房企帶來(lái)的信譽(yù)打擊是十分沉重的，也會(huì)堵死房企公開市場(chǎng)的融資渠道。

2021年，金科累計(jì)完成公開市場(chǎng)債務(wù)兌付8筆次，兌付金額超106億元。從近期要發(fā)行20億小公募保債券兌付的動(dòng)作來(lái)看，金科的公開市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)不需要擔(dān)心。

然而，金科近百億的商票卻無(wú)法讓人放心。自2021年年底以來(lái)，金科股份多次被爆出拖欠供應(yīng)商工程款、商票逾期拒付，甚至員工理財(cái)出現(xiàn)逾期等諸多傳聞。金科也多次出來(lái)辟謠，但各方聲音依舊此起彼伏。

2022年2月，金科股份披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月末，公司商票余額為86.36億。根據(jù)上海票據(jù)交易所披露的商票持續(xù)逾期名單，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司連續(xù)出現(xiàn)在名單當(dāng)中。截至2022年4月30日，金科地產(chǎn)商票累計(jì)逾期金額達(dá)2.17億，月末逾期余額1.62億，較3月末顯著上升。

近日，據(jù)網(wǎng)易新聞報(bào)道，“金科系”旗下名為“小金牙”理財(cái)平臺(tái)的產(chǎn)品逾期兌付，投資者多為金科內(nèi)部在職、離職員工及業(yè)主，投資產(chǎn)品的底層資產(chǎn)是金科的相關(guān)票據(jù)。

理財(cái)違約、商票逾期均是房企大范圍債務(wù)違約的信號(hào)之一，此前的中國(guó)恒大、中國(guó)奧園便是如此。盡管金科有可能會(huì)否認(rèn)旗下小金牙理財(cái)違約，但上票所已將其列入商票逾期名單之中，這是金科無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)。

金科能否度過(guò)這輪地產(chǎn)寒冬，不是只靠公司高管的一廂情愿，最終還是要靠事實(shí)說(shuō)話，而這主要取決于金科的資金實(shí)力。倘若金科的資金儲(chǔ)備不足以償付債務(wù)，公司終究會(huì)有爆雷的一天。