2021 年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷升級，樓市降溫持續(xù)，企業(yè)債務(wù)違約層出……壓在房企身上的擔(dān)子逐漸加重。從最近各大房企披露的 2021 年前三季度財報來看，告別高增長發(fā)展階段的眾多房企，盈利空間正逐步縮窄，強監(jiān)管帶來的降桿桿壓力持續(xù)重塑和改變著房企的運營發(fā)展，已跳出“三道紅線”的企業(yè)則更為期待在業(yè)務(wù)上找尋到更多機遇。

近日，房企TOP10之一的綠地控股同時發(fā)布了2021年第三季度財報，整體上看業(yè)績尚可，營業(yè)收入實現(xiàn)一定幅度的增長，在降杠桿的驅(qū)動下，綠地控股也基本實現(xiàn)“三道紅線”的指標要求。然而，高營收背后不能回避的是經(jīng)營上的承壓，增收不增利的狀況在綠地控股身上體現(xiàn)的尤為明顯，已然成為眾多房企盈利壓縮，銷售乏力的一個縮影。

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“營收冠軍”的增收不增利尷尬

在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，綠地控股(600606.SH)的營收一直都是笑傲群芳的存在，一度屬于第一梯隊甚至直指行業(yè)老大之席，尤其是在“萬綠之爭”焦灼纏繞的那三年，隨著綠地控股直接以“營收突破2000億元”的業(yè)績“官宣”，萬科直接被甩在了身后，一時間綠地風(fēng)光無限。不過這樣的風(fēng)光在最近兩年變得有些暗淡，一方面在整體營收上綠地控股逐漸被“老對手”萬科甩在了身后，另一方面2020年，綠地控股的歸母凈利潤也首次出現(xiàn)負增長，今年前三季度，利潤表也有失華麗?？梢哉f，在綠地控股面前，隱憂多于光鮮。

10月26日，綠地控股發(fā)布了2021年第三季度報告，報告期內(nèi)綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入1440.7億元，同比增長29.73%；年初至報告期末營收為4267.67億元，同比增長32.99%。期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤為29.31億元，同比減少27.12%；年初至報告期末歸屬于上市公司股東的凈利潤為111.65億元，同比減少7.28%。根據(jù)第二季度與第三季度的對比，綠地控股的毛利率出現(xiàn)了小幅下滑，成績單透露出，綠地控股的經(jīng)營已經(jīng)顯現(xiàn)出了力不從心。

綠地控股2021年第三季度報告

對房企來說，營業(yè)收入是企業(yè)階段性經(jīng)營成果的一面“鏡子”，通常反映的是其1-2年前的銷售情況。綠地控股增收不增利的狀況一方面說明，在國家強監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本越來越高，地價房價比例一定程度上影響了毛利率；另一面則反映出綠地的其他多元業(yè)務(wù)板塊對其業(yè)績支撐不足，增長拉動有限。

從房地產(chǎn)項目上看，綠地控股的新開工步伐呈現(xiàn)放緩，主要以“去庫存”為主。數(shù)據(jù)顯示，1-9月綠地控股完成新開工面積 1387.6 萬平方米，比去年同期減少44.0%，完成竣工備案面積 1459.9 萬平方米，比去年同期增長 34.4%。

房地產(chǎn)銷售上，前三季度綠地控股累計完成合同銷售金額2302億元，同比增長5.7%，銷售面積1817萬平方米，同比增長3.2%，回款2136億元，同比增長8%。整體看上去差強人意，但已顯現(xiàn)出乏力之態(tài)。2020年全年，綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，2019年這個數(shù)字是3859.46億元。綠地控股2021全年合同銷售額也因此被外界預(yù)估將繼續(xù)下滑至3000-3200億元之間，同時被判斷為房產(chǎn)項目售罄率較低。

評級下調(diào) 融資受阻

根據(jù)財報顯示，截至2021年9月底，綠地控股資產(chǎn)負債率為87.7%，同比下降0.4%；總負債達到1.223萬億，全年保持在一個平穩(wěn)態(tài)勢下，反映出綠地控股的降杠桿顯現(xiàn)成效。綠地控股也通過官方披露，截至10月底，其凈負債率也降到了100%以下，達標轉(zhuǎn)綠。值得一提的是，2021年上半年，綠地控股的現(xiàn)金短債比達到1.05，得到一定改善，貨幣資金覆蓋短期有限負債能力有所提升。對此業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認為， 綠地控股現(xiàn)金短債比出現(xiàn)變動主要與“三道紅線”有關(guān)，受“三道紅線”的影響，在資金使用效率上表現(xiàn)出積極。

身處高杠桿的房產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)的融資能力是實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展、規(guī)模擴大的重要指標，這考驗著企業(yè)的現(xiàn)金流管理。對綠地控股而言，2021年前三季度的另一個改變即發(fā)生在現(xiàn)金流管理上。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，綠地控股經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額達到491億元，同比增幅超過880%。2020年以來，綠地控股在現(xiàn)金回流上開啟加速度，先后處置了多項海外資產(chǎn)項目，而回籠現(xiàn)金的一個重要目的在于償還海外負債。

對于綠地控股而言，高負債是另一個無法回避的尷尬，以至于基于這個原因市場對綠地控股的整體留在了“大而不強”的印象之上，“上不去的股價，下不來的負債”成為業(yè)內(nèi)對綠地控股的一個評價。此前，綠地控股債務(wù)規(guī)模的急速膨脹，一方面為了擴張拿地，另一方面庫存積壓，大量債務(wù)到期，綠地因此動用各種融資工具和手段，銀行貸款、發(fā)行債券、ABS工具、境外發(fā)債等多種方式進行集資。 

近日，標普將綠地控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”，以及將公司提供擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調(diào)至“B”。標普的這個選擇主要就是基于認為綠地控股狹窄的融資渠道限制其融資選擇。標普同時指出，綠地控股的經(jīng)營狀況在走弱，靠房產(chǎn)合同銷售和抵押貸款的方式無法與“BB”級的同行相比。

與此同時另一家國際評級機構(gòu)穆迪也將綠地控股的評級調(diào)整為負面，包括：企業(yè)家族評級由“Ba1”下調(diào)至“Ba2”；全球中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級從“（P）Ba2”下調(diào)至“（P）Ba3”，全球高級無抵押票據(jù)評級從“Ba2”下調(diào)至“B”。穆迪給出的理由是：在未來6-12個月內(nèi)，綠地控股將遭遇再融資難、銷售難的困境。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了多元發(fā)展的風(fēng)潮，很多企業(yè)紛紛追趕潮流進行了多元化的嘗試與探索，綠地控股也加入其中，除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，綠地試水了多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，試圖打造以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、“大基建、大金融、大消費、能源”等多元產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。

然而市場浪潮兇猛，稍有不慎就會被無情打擊，甚至有時風(fēng)浪就是“多元化”本身，這個血淋淋的教訓(xùn)想必綠地控股體會的較為深刻。目前來看，雖然業(yè)績沒有受到波及，但是產(chǎn)生的一些連鎖反應(yīng)需要綠地控股加以重視和改善，畢竟當(dāng)下，壓在綠地控股前身上的擔(dān)子已經(jīng)很多了。